İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarla Çıkarabilir?

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, ev sahibinin kiraya verdiği taşınmaza kendisi veya bir yakını için ihtiyaç duymasıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı korumak amacıyla ev sahibinin kira sözleşmesini serbestçe sona erdirmesine izin vermemekte; ancak gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmasına imkân tanımaktadır.

Bu rehberde ihtiyaç nedeniyle tahliyenin şartları, kimler için ihtiyaç ileri sürülebileceği, dava açma süreleri, ev sahibinin değişmesi halinde uygulanacak kurallar ve tahliyeden sonra uyulması gereken yasaklar açıklanmıştır. Tahliye sebeplerinin tamamına ilişkin genel bilgi için Kiralananın Tahliyesi Davaları rehberi incelenebilir.

---

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?

TBK m.350/1 uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini açacağı dava ile sona erdirebilmektedir. Bu dava, ev sahibinin kiracıyı sözleşme süresi bittiği için değil, kanunda sayılan bir ihtiyaç sebebiyle çıkarmasını sağlayan istisnai bir yoldur.

İhtiyaç Kimler İçin İleri Sürülebilir?

• Kiraya verenin kendisi
• Eşi
• Altsoyu: Çocukları ve torunları
• Üstsoyu: Anne, baba, büyükanne ve büyükbaba
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

Kardeşler, yeğenler veya kayın hısımları bu listede yer almamaktadır. Bu kişiler için ihtiyaç ancak kiraya verenin kanun gereği onlara bakmakla yükümlü olduğu ispat edilirse ileri sürülebilmektedir.

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

Yargıtay uygulamasına göre ihtiyacın yalnızca iddia edilmesi yeterli değildir; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve dava süresince de devam etmesi gerekmektedir. Uygulamada ihtiyacın varlığı kabul edilen tipik durumlar şunlardır:

• Ev sahibinin kirada oturması ve kendi evine taşınmak istemesi,
• Evlenecek bir çocuğun konut ihtiyacı,
• Başka bir şehirden tayin, emeklilik veya sağlık sebebiyle şehre dönüş,
• Ailenin büyümesi nedeniyle mevcut konutun yetersiz kalması,
• Ev sahibinin kendi işini kurmak veya işyerini taşımak istemesi (işyeri kiralarında).

Buna karşılık ev sahibinin aynı yerde boş ve ihtiyacını karşılayabilecek başka bir konutunun bulunması, kiracıya yüksek kira teklif edilip reddedilmesinin ardından dava açılması veya ihtiyacın ileride doğacak belirsiz bir duruma dayanması gibi hallerde ihtiyacın samimi olmadığı sonucuna varılabilmektedir. İhtiyacın ispatında tanık beyanları, kira sözleşmeleri, tayin yazıları, evlilik hazırlıklarını gösteren belgeler ve benzeri deliller kullanılmaktadır.

---

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Dava açma süreleri hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması halinde ihtiyaç sebebine dayanılarak o dönem için dava açılamamaktadır. TBK m.350 uyarınca süreler şöyledir:

• Belirli süreli sözleşmelerde: Kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

Bu süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzamakta ve ihtiyaç sebebiyle dava ancak bir sonraki dönemin sonunda açılabilmektedir.

Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde geçen sürede hak düşürücü süreler işlememektedir. Yargıtay’ın 2025 tarihli bir kararında, kira süresi sona ermeden yapılan arabuluculuk başvurusunun erken başvuru niteliğinde olduğu ve davanın usulden reddine yol açabileceği değerlendirilmiştir. Bu nedenle arabuluculuk başvurusunun zamanlamasının dikkatle belirlenmesi gerekmektedir.

---

Ev Satın Alındıysa: Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351)

Kiradaki bir taşınmazı satın alan yeni malik, kira sözleşmesiyle bağlıdır; ancak kendisi veya yakınları için ihtiyaç halinde TBK m.351 kapsamında özel bir yol kullanabilmektedir:

1. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
2. Bildirimden sonra yeni malik, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilmektedir.
3. Yeni malik dilerse davayı, yine bir aylık bildirim koşuluyla, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde de açabilmektedir.

Bir aylık yazılı bildirim süresinin kaçırılması, altı aylık özel yolun kullanılmasını engellemektedir.

---

Tahliyeden Sonra Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı

TBK m.355 uyarınca kiraya veren, ihtiyaç amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamaktadır. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralamak için kullanılmasının önüne geçmektedir.

Kiracı Davada Nasıl Savunma Yapabilir?

Kiracı, ihtiyacın gerçek, samimi veya zorunlu olmadığını, dava süresinin kaçırıldığını, arabuluculuk şartının usulüne uygun yerine getirilmediğini ya da kiraya verenin ihtiyacını karşılayabilecek başka bir taşınmazı bulunduğunu ileri sürebilmektedir. Kiracının haklarına ilişkin ayrıntılı bilgi için Kiracının Hakları rehberi incelenebilir.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi oğlu veya kızı için kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet. Çocuklar altsoy kapsamında olduğundan, çocuğun gerçek ve zorunlu konut ihtiyacı bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. Ancak ihtiyacın samimi olduğunun somut delillerle ispat edilmesi gerekmektedir.

Ev sahibi kardeşi için kiracıyı çıkarabilir mi?

Kardeşler kanunda sayılan kişiler arasında yer almamaktadır. Kardeş için ihtiyaç, ancak kiraya verenin kanun gereği o kardeşe bakmakla yükümlü olduğu ispat edilirse ileri sürülebilmektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Süre; arabuluculuk aşamasına, mahkemenin iş yüküne, dinlenecek tanıklara ve kanun yolu incelemesine göre değişmektedir. Bu nedenle sürecin sözleşme bitiminden önce planlanması önem taşımaktadır.

Kira süresi dolduğunda ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme kiracı aleyhine kendiliğinden bir yıl uzamaktadır. Kiraya veren, ancak ihtiyaç gibi kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak veya on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.

---

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, sürelerin ve usul şartlarının titizlikle takip edilmesini gerektiren bir davadır. Arabuluculuk başvurusunun zamanlaması, bir aylık dava süresi ve ihtiyacın ispatı, davanın sonucunu doğrudan belirlemektedir.

Yetkiner Hukuk Bürosu tarafından İzmir’de kira ve tahliye uyuşmazlıklarında hem kiraya verenlere hem kiracılara hukuki destek sağlanmaktadır. Konuya ilişkin diğer rehberler: Tahliye Taahhütnamesi, Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası. Büroya iletişim sayfasındaki kanallar aracılığıyla ulaşılabilmektedir.