Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? Kira Tespit Davası Rehberi

Kira sözleşmesinin yenilendiği her dönemde kiracı ile ev sahibi arasında en çok tartışılan konu, kira artış oranıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), yenilenen kira dönemlerinde yapılabilecek artışa yasal bir üst sınır getirmekte; taraflar anlaşamadığında ise kira tespit davası yoluyla kira bedelinin mahkemece belirlenmesine imkân tanımaktadır.

Bu rehberde güncel kira artış kuralları, artış oranının nasıl hesaplandığı, beş yılı dolduran sözleşmelerde kira bedelinin nasıl belirlendiği ve kira tespit davasının şartları açıklanmıştır.

---

Kira Artış Oranı Neye Göre Belirlenir?

TBK m.344/1 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için uygulanmaktadır.

Konut kiraları için bir dönem uygulanan yüzde yirmi beşlik artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde yeniden TÜFE’nin on iki aylık ortalaması esas alınmaktadır. Yenilenen kira dönemi için uygulanabilecek azami artış oranı ve yeni kira bedeli, Kira Artış Oranı Hesaplama aracıyla hesaplanabilmektedir.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

1. İlk olarak kira sözleşmesinin yenilendiği ay tespit edilmelidir. Örneğin sözleşme her yıl Kasım ayında yenileniyorsa, artışta bir önceki ay için açıklanan oran esas alınmaktadır.
2. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı belirlenmelidir.
3. Mevcut kira bedeli bu oranla çarpılarak artış tutarı hesaplanmakta ve mevcut kiraya eklenmektedir.

Örneğin aylık 20.000 TL kira ödenen bir konutta ilgili ay için açıklanan on iki aylık ortalama oran yüzde 30 ise, yeni dönem kirası en fazla 26.000 TL olabilecektir. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış öngörülmüş olsa dahi, aşan kısım geçersizdir.

Sözleşmede Artış Oranı Yazmıyorsa

Taraflar yenilenen dönemdeki kira bedeli konusunda bir anlaşma yapmamışsa, TBK m.344/2 uyarınca kira bedeli, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenmektedir.

---

Beş Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli

Uzun süren kira ilişkilerinde kira bedeli zamanla piyasa koşullarının çok altında kalabilmektedir. Bu nedenle TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılda bir özel bir kural öngörmektedir. Bu durumda yeni kira yılındaki kira bedeli; TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenmektedir.

Bu kural sayesinde beş yılı dolduran kira ilişkilerinde kira bedeli, yasal artış sınırıyla bağlı kalmaksızın piyasa koşullarına yaklaştırılabilmektedir. Uygulamada mahkemeler, bilirkişi incelemesiyle emsal kira bedellerini tespit etmekte ve eski kiracı lehine belirli bir hakkaniyet indirimi uygulayabilmektedir.

---

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, yenilenen kira dönemi için uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Dava hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmektedir; uygulamada çoğunlukla kira bedelinin düşük kaldığını düşünen kiraya veren tarafından açılmaktadır.

Dava Ne Zaman Açılmalıdır?

TBK m.345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilmektedir. Ancak mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın açılma zamanına göre değişmektedir:

• Dava yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, belirlenecek kira bedeli yeni dönemden itibaren geçerli olmaktadır.
• Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilmekte ve belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olmaktadır.
• Bu şartlar sağlanmadan açılan davada belirlenen kira bedeli, kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanmaktadır.

Zorunlu Arabuluculuk

Kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların yeni kira bedeli konusunda anlaşması halinde dava açmaya gerek kalmamaktadır.

---

Kira Artışında Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Yasal sınırı aşan artış geçersizdir: Kiracı, yasal oranı aşan kısmı ödemek zorunda değildir.
• Artış talebi yazılı yapılmalıdır: Kiraya veren, yeni dönem kira bedelini ve artış oranını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
• Kira ödemeleri banka yoluyla yapılmalıdır: Ödemelerin ispatı açısından kira bedelinin açıklamalı olarak banka hesabına yatırılması önem taşımaktadır.
• Yabancı para cinsinden kiralar: TBK m.344/4 uyarınca kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamamaktadır.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artışında yüzde 25 sınırı devam ediyor mu?

Hayır. Konut kiraları için uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde TÜFE’nin on iki aylık ortalaması üst sınır olarak uygulanmaktadır.

Ev sahibi yasal oranın üzerinde artış isteyebilir mi?

Beş yılı dolmamış kira ilişkilerinde yasal oranın üzerindeki artış talebi geçersizdir. Beş yılı dolan kira ilişkilerinde ise kira bedeli, emsal kiralar dikkate alınarak kira tespit davası yoluyla belirlenebilmektedir.

Kiracı artışı ödemezse tahliye edilebilir mi?

Yasal sınırlar içinde kalan kira bedelinin ödenmemesi, temerrüt nedeniyle tahliye sonucunu doğurabilmektedir. Bununla birlikte yasal oranı aşan kısmın ödenmemesi temerrüt oluşturmamaktadır. Tahliye sebeplerine ilişkin ayrıntılı bilgi için Kiralananın Tahliyesi Davaları rehberi incelenebilir.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Süre; arabuluculuk aşamasına, mahkemenin iş yüküne ve bilirkişi incelemesine göre değişmektedir. Davanın yeni kira döneminden önce planlanması, belirlenecek bedelin yeni dönemden itibaren uygulanabilmesi açısından önem taşımaktadır.

---

Sonuç

Kira artışında yasal sınırın bilinmesi hem kiracının hem kiraya verenin haklarını korumaktadır. Özellikle beş yılı dolan kira ilişkilerinde kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesinin en etkili yoludur; ancak davanın zamanında açılması belirleyici önem taşımaktadır.

Yetkiner Hukuk Bürosu tarafından İzmir’de kira tespit ve kira uyuşmazlıklarında hukuki destek sağlanmaktadır. Konuya ilişkin diğer rehberler: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası, Kiracının Hakları. Büroya iletişim sayfasındaki kanallar aracılığıyla ulaşılabilmektedir.